월세 계약 시 반드시 알아야 할 주의사항

 

 

 

자취를 시작하거나 사회초년생으로 독립을 준비할 때, 가장 먼저 부딪히는 문제는 부동산 계약입니다.

전세든 월세든 부동산을 통해 계약을 하고 독립을 시작하게 되죠. 

전월세 계약은 단순히 ‘살 집을 구하는 일’이 아닙니다. 보증금 수백만 원, 아니면 수천만 원이 걸린 중요한 거래입니다.
작은 실수 하나가 보증금 미반환, 퇴거 분쟁, 관리비 폭탄으로 이어질 수 있습니다.

오늘은 월세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 주의사항 7가지를 정리해 드릴게요.

 

 

 

 

1. 임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 서류 3가지

등기부등본, 건축물대장, 집주인 신분증
이 3가지는 계약 전 무조건 확인해야 합니다. 좋은 부동산을 만나게 되면 알아서 다 챙겨주시지만 그렇지 않은 곳도 있으니 계약 전 확인받지 못했을 경우, 요청하세요. 

• 등기부등본: 해당 집이 진짜 집주인 소유인지 확인하는 서류입니다.
  → '임차인'이 집을 재임대하는 전대차(사기) 일 수도 있어요.
• 건축물대장: 불법건축물 여부 확인.
  → 옥탑방, 반지하가 신고 안 된 공간이면 보증금 보호 못 받을 수 있어요.
• 신분증: 계약서 상 소유주와 신분증 명의가 일치하는지 꼭 확인!

✅ 국토부 ‘정부 24’ 또는 대법원 등기소에서 열람 가능

 

 

 

 

2. ‘확정일자’와 ‘전입신고’는 생존권입니다

전입신고 + 확정일자는 보증금을 보호하는 유일한 장치입니다.

• 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부 24 온라인 신청 가능
• 확정일자: 임대차계약서에 법적으로 유효한 날짜를 부여받는 절차로 주민센터, 등기소 방문 또는 인터넷 등기소를 통한 온라인 신청 가능
• 이 둘을 완료하면 대항력과 우선변제권을 갖게 되어 보증금을 법적으로 보호받을 수 있음

❗ 미등록 시 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금 회수가 어려울 수 있으며, 등록하더라도 선순위 권리자가 있으면 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있음

 

 

 

 

3. 계약서는 무조건 서면으로, 특약사항은 꼼꼼히!

구두계약은 법적 분쟁 시 매우 불리합니다.
계약서는 반드시 서면으로 작성하고, 특약사항(수리, 퇴실 시 조건 등)은 모두 문서에 기록해야 합니다.

예: “세입자가 퇴실 시 페인트칠 요구하지 않음”, “에어컨 고장 시 수리는 집주인 부담” 등

서명 또는 날인 후 양측 1부씩 보관합니다.

 

 

 

 

4. 계약기간, 중도해지 조건 명확히 하기

보통 월세 계약은 2년 기준입니다. 하지만 중도 해지 시 위약금이 발생할 수 있어 계약서에 조기해지 조항을 명확히 해둬야 합니다.

• “1개월 전 통보 시 위약금 없음”
• “남은 기간 월세의 1~2개월치 배상” 등 조항 여부 확인

✅ 자동연장 조항 여부도 체크!
→ 2년 지나면 자동 갱신되는 경우가 많으므로, 재계약 또는 퇴거 일정 조율 필수

 

 

 

 

5. 관리비 항목은 ‘구체적으로’ 확인하세요

‘관리비 별도’ 문구만 확인하지 마시고 어떤 항목이 관리비에 포함되는지 명확히 확인하세요.

• 수도, 전기, 인터넷, 청소비, 엘리베이터 유지비 등
• 평균 관리비 수준도 미리 확인해 두는 것이 좋습니다

📌 예상보다 많은 관리비로 월세 부담이 1.5배로 늘어나는 경우도 흔합니다.

 

 

 

 

6. 입주 전 집 상태는 사진·영상으로 기록

퇴거 시 보증금 분쟁이 생기는 대표적인 이유는 “원래부터 있었던 하자냐, 세입자 과실이냐” 때문입니다.

→ 입주 당일, 벽지, 바닥, 가전, 수도 상태를 전부 사진/영상 촬영
→ 집주인과 공유해 두면 분쟁 방지에 효과적입니다.

 

✅ 카카오톡, 문자 등으로 공유하면 기록에 남아 법적 증거로도 유리합니다.

 

 

 

7. 집주인 연락처 확보 & 커뮤니케이션 확인

계약 후 연락이 안 되는 집주인 때문에 수리 요청, 퇴거 협의 등 실질적인 문제가 생기는 경우가 많습니다.

• 전화번호, 이메일, 카카오톡 등 복수 연락 수단 확보
• 중개사 아닌 집주인과 직접 연락 가능 여부 확인

❗ 중개사만 알고 있고, 집주인과 단절된 계약은 되도록 피하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

📌 월세 계약 체크리스트 요약

✅ 등기부등본/건축물대장 확인
✅ 전입신고 + 확정일자 등록
✅ 서면 계약서 + 특약사항 기재
✅ 계약기간 & 중도해지 조항 확인
✅ 관리비 항목 세부 확인
✅ 입주 전 사진/영상 촬영
✅ 집주인 연락 수단 확보

 

 

 

월세 계약은 단순한 서류 작업이 아닙니다. 수백만 원 이상의 금전, 생활의 안정, 그리고 내 권리를 지키는 일입니다.
계약 전 이 체크리스트만 잘 챙긴다면, 예기치 못한 분쟁 없이 안전하고 편안한 자취 생활을 시작할 수 있을 거예요.